個人再生の流れ

１ 住宅資金特別条項とは？

破産手続の場合、自分が所有している住宅は売却する必要があります。
しかし、再生手続の場合には、住宅ローンを支払い、住宅に居住しながら手続を取ることができます。また、住宅ローンの支払が遅れている場合には、リスケジュールの手続を取ることで、住宅ローンの支払金額を変更することが可能です。
この制度を、「住宅資金特別条項」といいます。

２ 住宅資金特別条項を使用できる場合・使用できない場合

住宅資金特別条項は、住宅ローンが残っている住宅なら何でも使用できるわけではありません。以下、住宅資金特別条項を使う主な要件です。

①自己所有であること

自分が所有していること、すなわち土地、建物の登記簿に所有者として自分の名前が入っていることが必要になります。共有の場合でも大丈夫です。
一軒家の場合、土地が別人名義の場合もありますが、この場合は使用できます。

②自己の住宅として使用していること

自分が住宅として使用している必要があります。
いわゆる投資物件には使用できません。
なお、賃貸に出している場合も原則として使用はできませんが、将来その物件に戻ることが前提で賃貸をしている場合等については、使用することができます。例えば、会社の都合で転勤になり、その転勤の間だけということで賃貸に出している場合には、必ずいつかは住居として使用する意思が明確なので、使用可能です。

③設定されている抵当権の被担保債権（ローン）が、住宅の建設もしくは購入に必要な資金であること

要するに売買代金か建設代金のローンを組んでいる場合だけ使用できるということです。引っ越し費用、司法書士費用等のために借りているいわゆる諸費用ローンについても大丈夫です。
しかし、例えば、消費者金融からお金を借りて、そのお金を土地の担保に入れているという場合には使用できません。また、もともと所有していた不動産についてこれを銀行ローンの担保に入れた場合にも使用できません。

④代位弁済から６か月が経過していないこと

普通に約束通り支払っている場合には問題ありません。
滞納が続いて代位弁済、つまり保証会社等が銀行にローン残額を支払う手続を取られて、それから６か月が経過した後は使用できなくなります。
通常、ローンの滞納が６か月分を超えた後代位弁済の手続が取られます。そこからさらに６か月ですので、言い換えれば、支払を止めて１年くらいなら大丈夫、ということになります。そのため、この要件はかなりゆるやかだと言えますが、申立をするためには弁護士費用も必要になるので、滞納が始まったらできればすぐに弁護士に相談した方が解決は容易です。

３ 住宅資金特別条項が使用出来ない場合の解決方法

①住宅ローン以外の抵当権が設定されている場合

→当該抵当権にかかる債務を全額支払った上で、抵当権を抹消する。
抵当権の抹消手続は、弁護士または司法書士に依頼することでより容易に可能ですが、自分で手続を取ることもできます。
偏波弁済になってしまうのでは、という問題もありますが、債務額が少額であれば問題ありません。

②自分が当該住宅に住んでいない場合

→住宅資金特別条項を使用するためには、申立をする人が、自家用として住んでいる必要があります。離婚して元配偶者に住まわせている場合、空き家になっている場合等は使用できません。この場合、ご自身の住所をこの自宅に戻すことが必要になります。賃貸の場合には、いつかは自宅に戻るという意思を明確にすることが必要になります。